最近，南宁房价下降信息频频见诸报端，特价房、一口价房比比皆是。但是，有一些楼盘，大甩卖的“橄榄枝”并没有换来应有的成交量回报。房子降价了，购房者缘何依然不买账。

降价依然卖不动

7月20日，南宁江南区某厂职工谢先生一大早被电话吵醒，原来他被朋友告知江南有一楼盘推出3000元/平方米的特价房，只有几十套，去晚了就没有了！听了这个好消息，急着想置业结婚的他，马上兴冲冲地来到此楼盘售楼部。

来到售楼部，他发现看房的人并没有想象中的多，而推出的特价房，都是5楼以下的，并且紧挨星光大道。仔细一看，户型偏大，几乎都超过130平方米。少数几套80平方米的，已经被抢光了。另外，这个小区规划很乱，没什么章法，一梯6户居住不方便，而且所有特价房皆西晒。

虽然很想摆脱租房烦恼，但仔细考虑后，谢先生还是决定放弃购买此楼盘的特价房。

记者最近走访各楼盘发现，特价房虽然比比皆是，但真正热销的并不多。事实上，在遍“低”开花的南宁楼市，也有卖不出去的房子。南宁某千亩大盘，在7月12日第二次推出的50套特价房后，销售情况并不理想，直到7月19日，还有部分特价单位没有售出。凤岭北一高价房，价格从6500元/平方米回调到4500元/平方米后，依然乏人问津。在北湖路，一楼盘单价3000多元的起步价，也没有换回高成交量。

要买卖双方双赢才行

毫无疑问，在沉闷的楼市里，低价房确实有奇效，不但能让售楼部里的销售数字不断增加，还能让久违的开盘热销场面再次出现，让开发商紧绷的脸部神经暂时松弛下来，露出灿烂的笑容。

但南宁很多特价房乏人问津，促销没有起到预期的作用。这是什么原因呢？

“超低价房要么买不到，要么让你感觉像鸡肋，买也不是，不买也不是。”南宁市民张女士说，她报名购买特价房，却极少有机会抽中，这让她觉得便宜房看得见摸不着。而真正看上的房子，实际价格却没有多少松动。还有一些购房者认为，楼盘的售价还有下降空间，他们继续观望等待，也形成楼盘抛“绣球”而无消费者喝彩的局面。

南宁宝资嘉地产咨询公司总经理陈伟一语道破天机：低价房之所以价格低，肯定有这样或那样的缺陷。“有很多楼盘本身品质就不值那么高价，却偏要定一个高高的价格，然后跟购房者玩特价房的游戏，这是一种炒作。”陈伟认为，一旦长此以往，消费者对楼市的信心将丧失，楼市会陷入无序竞争。

“作秀，得有分寸。低价房是把双刃剑，舞不好会伤了自己。”业内人士张明华说，开发商通过对市场、客户、产品的深入分析，寻找出一个让买卖双方都最接受的一个价格点，这才能达到双赢。否则，亏了哪一方，就得不到买卖双方的认可，不能达成销售。

房价分级的定价策略

“房价分级”是最近楼市出现的新名词。即开发商把开盘的价格区间拉大，把项目的潜在客户范围拓宽，同时给购房者更多选择的空间。最近开盘的很多项目都不约而同地采用了这个定价策略。

如盛天茗城，推出4280~8000元/平方米的楼盘售价，汇东郦城3390~4300元/平方米的楼盘售价，现代鲁班开盘价3100-3990元/平方米，西湖东郡3550~4300元/平方米的楼盘售价，都是这种定价策略。

楼盘价格区间之所以拉得这么大，开发商的解释是每一套房的品质都不同，不能笼统定价，这样便于精准寻找潜在客户。但这种定价方式，会让人感觉楼盘价格不明晰，扑朔迷离。

一些购房人则抱怨说，开发商降价销售对新客户是好事，但对于老客户来说却是折磨，尤其是对于那些对楼盘分级定价销售模式不理解的客户来说，感觉就像是遭遇了一场“房屋价值缩水”的经历，如此一来，买房的积极性自然受到影响。

最近一楼盘推出的一口价特价房的楼盘，就遭遇其他高价购房业主的质疑，其销售经理只有不断解释这些特价房只所以便宜，是因为户型不方正，采光有问题，因此降价处理，这才平息了这场风波。

“分级定价主要是开发商想先拿出少量房源炒一下气氛，等渡过了难关，市场有所好转了再以好房源涨价补回来，说白了就是一点亏都不想吃。”资深业内人士张飙说。

降价不能以降质为代价

随着房价的下降，南宁楼市的开发商也出现了两级分化的应对政策。

最近，一开发商李先生把准备签约的安防设备采购单进行了修改，小区的智能化监控系统和太阳能加热系统采购品牌没变，但换了价格相对便宜的低端产品。“材料好点差点，区别不是很大。但节省成本，可以把房价降了。”李先生说。

另一楼盘开发商罗振宁则告诉记者，房子售价调整是受多种因素影响，但降价不等于降质，价格是降了，但该怎么建还是怎么建，房子不能短斤少两。否则开发商失去信誉后，新的行情来临，就吸引不到购房者了。

业内人士分析认为，短期的低价策略并不能挽救整个项目的生存，若没有与项目品质和形象形成良好的默契，甚至会导致全盘皆输。这位人士说：“盲目的低价上市并不可取，充分整合价格、品质、创新才是目前市场下真正制胜的法宝。”

“降价降质的心态应该杜绝，事实上，南宁市房地产市场的长期健康、稳定发展，不仅需要更多低价位商品房满足购房者需求，更需要开发商从产品和服务入手，加快产品创新，提高服务水平，提供高品质的产品和服务以促进整个房地产行业的发展。”南宁翼虎房地产代理公司总经理黄利华说。

宝资嘉的陈伟认为，竞争日趋激烈的今天，单纯的低价攻势只能作为楼盘的一种短期营销手段，如果项目的价格没有得到品质的有效支撑，低价低质与高价位产品同样遭遇层层阻力，而真正的高性价比产品才是当今市场的宠儿。

“卖楼盘其实也是在卖服务，目前在市场不很景气的情况下，开发商在做好楼盘品质的同时，也应做好楼盘的增值服务工作。”广西勤建房地产公司销售总监李雅瑜认为，楼盘的增值服务是楼盘突围的另一途径。她说：“我们免费开放会所，并组织业主搞了很多活动，看似轻描淡写，实际上越是和风细雨的服务和活动越能润物细无声，为后期销售积累了很好的资源。”