广西万昌房地产开发有限公司总经理：杨松寿

    广西万昌房地产开发有限公司的前身——上海万昌房地产开发经营中心，成功开发了多个房地产项目。其中９３至９５年，在陆家浜路２９６号与上海农行房地产公司共同投资开发西民立大厦，项目总建筑面积２．４万平方米,总投资５２００万元；９６至９８年，在正本路２８０号联合开发“益华小区”，项目总建筑面积３．８万平方米，总投资７６００万元。２０００年，为呼应中央“大力开发西部”的号召，上海万昌公司董事长杨松寿先生在历经十个月的对邕市场调查后，决定移师南宁发展，直至到广西投资，先后共同创办广西博通经济信息咨询有限公司担任董事和广西万昌房地产开发有限公司，任董事长兼总经理（法人代表）。

访谈摘要：

●南湖景园地处南湖核心景观区  要做高端住宅“精品”

●“八名之地”打造南湖景园多层次文化内涵

●万昌要做“百年老店” 让企业品牌与项目品牌互动

●家装设计大赛为业主解困 与行业实现“多赢”

●“后南湖时代”依然精彩——住在南湖以“尊”为荣

●小谈热点：取消预售制度会让房产销售进入更高的门槛

    一直以“绿城”著称的南宁，“湖”一直是这座城市的稀缺资源，南湖一直以来都是南宁人最喜爱的休闲乐土。如今它映衬在现代城市居住中心的核心地段，显得更加弥足珍贵。

    在现实生活中，湖景作为一种不可再生的自然景观资源，不仅成为了城市的风景，从城市居住的层面来看，尤为楼市买家所重视。而万昌·南湖景园凭借此独特地段优势和无限美景已成为众多渴望闹中取静的置业者的最爱。

    通过与万昌房地产公司总经理杨总的访谈，让我们一边畅谈南湖美景，一边了解南湖景园“名宅”风尚，领略万昌为我们带来的房产企业风采。

南湖景园地处南湖核心景观区  要做高端住宅“精品”

    房网编辑：在南宁的住宅市场，购房者似乎更崇尚“依江而居”和“依湖而居”，这也是南宁江景居和湖景居比较吸引消费者的一个因素，万昌·南湖景园也在湖景居之列，对这个现象您是如何看待的？

    杨松寿：水与住宅直接的关联就是水的文化。正所谓“水有灵气、水能聚财”。其实不仅对于南宁，在全世界范围来说，作为优秀的地产产品，特别是数量不多的高端住宅，比如别墅，都是在有山有水的地方，这也是比较优秀的住宅作品应该具备的条件之一。

    对于城市而言，城市中心水的资源是缺少的。我们经常说“湖”是城市的“眼睛”，湖在城市中心区域是比较稀缺的资源，在这样一个区域当中，高端产品更为稀有，而把所有稀缺资源结合了的住宅产品，才会真正吸引消费者，成为精品。

    在我们广西资源虽然比较丰富的。但南宁的山和水的资源不像其他城市这么丰富，南宁算是比较大的城市，它有南湖这个水的资源，在这个资源区域近水核心的部分，出现高端住宅，就肯定具备它稀缺的价值，这个价值会无形中体现出来。这也是景观住宅地域上的一个优势。

    房网编辑：与南湖边上众多的楼盘相比，万昌·南湖景园的特点和优势是什么？

    杨松寿：对于我们万昌·南湖景园这个项目与南湖板块上其他项目的不同点，我们可以作一个综合的分析。因为南湖周边土地资源比较稀缺，所以它周边的楼盘规模总是做不大。再加上南宁的房地产市场属于起步阶段，它还不成熟，没有规模性，这就导致近几年南湖周边的项目由于规划的原因都是单立、独栋的项目比较多，规模很小。所以相比之下，南湖景园的优势，我归纳为两大点：

    第一点，我们万昌·南湖景园这个项目在这个区域是有一定规模的，是一个“围合式”的规模，我们将这个“围合”我分析提炼成“景中景、园中园、湖中湖”。

    第二点，南湖板块当中整体景观独特，但整体的景观中也有所谓最美的一个景观。我们对南湖周边区域分析研究后发现，南湖景园刚好座落在南湖南广场核心区域最近的地方，这是南湖南广场独有的地方。以后南湖景园小区的业主可以体验到最美的景观，比如水幕电影，欣赏南湖水面的游船、夜景、灯光等等，生活的体验。我想这不仅是外部景观资源对南湖景园项目的衬托，也是我们的优势。

“八名之地”打造南湖景园多层次文化内涵

    房网编辑：入住南湖景园的业主除了获得最美的南湖景观享受外，相信跟其他楼盘的业主和购房者一样，他们也会比较关心南湖景园社区建设问题，特别是像南湖景园这样一个大规模的亲水社区，南湖景园在社区文化、配套建设方面又是如何打造和规划的呢？

    杨松寿：我们最初对南湖景园的定位是——和谐，我认为对“和谐”二字的提炼应该是很到位的。因为考虑到稀缺景观和资源，南湖景园作为南湖的核心景观区，我们就把社区规划建设定位为“和谐”。就是我们考虑如何通过外部的资源优势，来发挥我们内部的优势，来寻求一种平衡。所以当初的定位就是要把南湖景园的景色打造得比南湖南广场更“精”，要跟南湖南广场的景色媲美，这是一个方面。

    第二个方面，我认为景观有两个功能，一是欣赏功能，另一个是实用功能。从欣赏功能来说，我们要考虑到社区整个景观的丰富和多层次性，我们将建立3000多平米的家工程园林。家工程园林不仅具有的绿色环保的内涵，更重要的是它的文化内涵，我们将在这3000多平米的空间中打造出琴、棋、书、画、石等多层次的文化内涵，使之更加丰富。另外，在具观赏价值的同时，我们还要赋予它实用的功能，我们以实用价值为更高。实用功能实际上就是要有社区真正的内涵，要有故事。这样到南湖景园社区去休闲的人群就不光是实际享受，而是通过这种景观、景点去挖掘它的文化内涵。这样才能增加人们休闲的实际价值和时效性。

    第三个方面，人们不但可以从外部欣赏到我们的家工程花园，走到社区里也可以看到社区的内部景观，走到家里还可以看到入伙花园的景观。实际上这就是多层次，属于由内而外和由外而内景观的协调统一。

    南湖景园社区规划的另一方面就是其他功能性的配套，基本上高端住宅小区应该有的配套，比如会所、游泳池、网球场，智能化等南湖景园都具备。所以从配套上来说，南湖景园的功能还是比较齐全的。南湖景园项目定位为“名流、名宅”，从“名流”上来说，我们定位的目标人群，都是名流聚集地，他们的需求南湖景园都会有。

    房网编辑：通过了解我们知道南湖景园在宣传主旨上特别强调自然景观，而且我们知道南湖景园在北京也获得了“水景景观精品住宅示范项目”的称号，请问作为名流社区的南湖景园在自然景观方面具体是如何体现的？

    杨松寿：南湖景园获得“水景景观精品住宅示范项目”，应该是以美丽神奇的广西为基础的。南湖景园在这样的环境中打造出来，首先是它所处的自然条件已经具备，我们站在在美丽神奇的广西和中国绿城南宁的核心区域中最精髓的地方来打造南湖景园，南湖景园的“景中景、园中园、湖中湖”与南湖相互辉映，这不是万昌想做就能做出来的，地理资源优势加上一些运气使南湖景园获得了这个称号。

    另外，我把南湖景园所处区域称之为“八名之地”——名湖、名树、名景、名校、名医（广西医科大学）、名流、名宅。广西人大都知道南湖，也知道这里有亚洲第一的水幕电影。我们希望通过这一系列的资源把“水的文化”引进社区，使我们社区的业主能更充分体会、感受到这些景观。

万昌要做“百年老店” 让企业品牌与项目品牌互动

    房网编辑：您曾在今年3月份举行的“地产名人堂”的现场节目中提到企业品牌和项目品牌互动的观点（原话：以企业品牌来促进我的项目品牌，以项目品牌带动我的企业品牌），基于这个观点，请问万昌的企业品牌是如何建设和管理的？

    杨松寿：这是针对企业经营理念和定位来说的，我认为企业的品牌和项目的品牌是互动的。为什么我们不光做项目还要做企业，是因为企业真正定位以后，企业的经营理念、行为就会完全不同。我认为做项目是一种短期性，做企业需要对项目长期负责，是一种长期行为。

    如果是做项目，项目做完之后一般不会去考虑项目后期的东西。做企业就不同，企业的品牌是靠项目的品牌来带动的，企业形象需要靠一个一个的项目来支撑，所以企业要对项目终身负责，这也是对企业诚信的要求，只有诚信企业的项目生命力才会长，生命力长的项目才会在一定时期内不被市场淘汰，这对项目的总体健康也有好处。所以只有通过项目的品牌做企业的品牌，企业品牌才能带动项目品牌。比如万科这个企业品牌，它无论做到哪个地方，他的项目都容易被认可。所以我认为他们是这样一个相互之间的关系。

    回到万昌的企业建设，我们要建立的是万昌的企业品牌。我们不光打造项目，也考虑建立企业的所有模式，把企业的软、硬件打造好，这些包括：管理模式、运作能力、社会资源、社会地位、综合的积累、信誉建立、跟股东之间诚信的建立、团队建设等等。这个就已经超出了项目考虑的问题了，是做企业所考虑的问题，这就是两者之间的区别。

    所以我提出做 “百年老店”。我们现在也要求员工要有自己的定位，因为员工的行为与企业的行为是相关联的。要考虑如何长效的使每一个项目产生品质效应，要让这个价值一直延续下去，要留住业主的口碑。所以做企业和做项目两者的根本区别在就在于这个经营行为。万昌要成为“百年老店”，就要经历插根、立足、发展的阶段。我们规划从万昌南湖景园这个项目开始，以这个项目为落脚点，把这个落脚点打造好。我们将把这个项目各个方面的优势整合起来，把它的资源发挥出来，把企业的根基打造好。

    总得来说，我认为我们的企业建设有两个大点目前是比较好的。第一是我们的“公心”原则，就是我们对外寻找合作伙伴的时候，比如在投标这一块，我们会遵循“公平、公正、公开、公心”四公原则，大家都是为了企业围绕这四个原则进行工作。“公平、公正、公开”好做，难的是“公心”，对于这一点我认为是我们公司做得比较好。第二个亮点是我们整个公司的计划管理已基本成形。核心管理实际上就是计划管理，计划管理才能使规划初期的时候目标点很清晰，我们通过结构考核，使考核量化。公司有计划，每个人也有计划，正因为公司的计划目标明确，所以每个部门计划目标也明确，这是我们公司计划管理中带来的一个最大的成果。虽然现在与计划本身需要达到的高度还有一定的距离，但是已经在逐步成形。

家装设计大赛为业主解困 与行业共同实现“多赢”

    房网编辑：我们最近了解到万昌和中国建筑学会室内设计分会最近联合主办的“万昌•南湖景园”杯家装设计精英挑战赛目前比较受购房者和业界的关注，能不能简单为我们介绍一下主办此次比赛的初衷和现在的比赛进行情况。

    杨松寿：其实这类家装设计精英挑战赛其他公司也做过，并不是万昌独有的，但是我们想把这个比赛在人家的基础上做深做透。我们的初衷在于，因为目前万昌•南湖景园的消费群体都是高端人群，他们的思想也很丰富，要求也很高，这些我们称之为“名流”的人群成为我们的业主之后，他们所考虑的就不像一般商品房那样只是进去住就可以了，他们要考虑的是如何居住得更加舒适、有品味。基于我们的目标消费群体的需求，我们就需要考虑到如何通过我们现有的资源，把它整合后提供给我们的业主，需要为他们提供何种方式的服务。所以我们对自己的要求要更高，为他们服务的质量和品味也要更高。

    从另外的角度我们也可以了解到。消费者购房的时候他会有一种困惑：选什么样的房？要多少钱？买了以后是否养得起房等等一系列的考虑。买了以后又要考虑怎样打造自己的家？他们在装修时要考虑整个装修的风格、色调，怎样才是舒适的。这是他们的一种困惑。所以我们要给他解困，我们提供他们的需要，所以我们举办了这次家装设计精英挑战赛。

    我们通过建筑学会，把广西最优秀的10家公司装饰公司组织起来，为南湖景园的9个户型，每1个户型做1套方案，每个设计方案还包括平面图、效果图、平面布置、施工图、预算，很完整的一套方案。这样每1套房型就有10个方案请我们的业主去选，这个服务是很到位的。不但给了我们的业主更多的想象空间。也能直接感受得到了自己需要的风格。随后施工的方案也都会举办，装修预算业主心中也有数了。通过这次活动提供的服务，我想无论是我们的新客户还是老客户，都会对我们有好感，有好感就会形成良好的口碑，通过这些口碑在他们的群体里传播，达到我们预期的宣传效果。这个活动8月13日开始筹备，8月底就可以看到作品了。

    房网编辑：站在更高的层面来说，这个活动可能还带动了南宁整个装饰行业与房产企业的合作和互动。

    杨松寿：这就是合作的“多赢”。所以我们一直提倡不要为搞活动而搞活动，我们需要延伸出活动内在的东西，实实在在给我们的业主与合作方提供最有价值的东西。装饰公司也许现在的付出可能还看不到直接的回报，但是会有直接和间接的关联。比如在南湖景园，我们就可以提供一个巨大的市场空间，有了这个市场和产品，装饰公司可以自己进行业务接洽。

我们可以利用他们的资源，他们可以利用我们的平台。而业主通过我们小小的资源，来减轻他们的负担，获得很多的资源。

“后南湖时代”依然精彩——住在南湖以“尊”为荣

    房网编辑：许多消费者和业界认为，曾经炙手可热的南湖地段，因为其土地的饱和，房价的高居不下，投资呼声已经远远不如后起之秀相思湖、仙葫等地段，对此您有何看法？

    杨松寿：南湖板块开发周期比较长，我们现在称之为“后南湖时代”，这里可开发的土已经相当稀缺了，很难在南湖边上找到地了。现在像仙葫开发区、相思湖开发区都是刚刚启动的项目，正大面积的开发，所以无论是政府的声音、开发的楼盘、开发商的期望、呼声等等，肯定是很多的。而作为“后南湖时代”的南湖板块，开发的楼盘少了，所以声音就弱了。但是正因为稀缺，大家的关注度还是高的，它还是人们关注的焦点。我相信它还是人们向往的居住地。

    我们可以举个上海的例子，80年代计划经济时代上海华山路和新华路一带的住宅以“贵”为荣。当时都是政界、资本家后裔、文艺界、文化界，居住的花园洋房，居住在那里的都是身份和地位的象征；90年代改革开放以后，虹桥开发区古北新区的住宅就是以“富”为荣，住在那里的都是台湾、香港、韩国的一些文化界人士；到了21世纪就是上海浦东陆家嘴，那里是以“最”为荣，基本上全世界进入上海的经理大都住在那里，它的景观、配套都好。回过头来看南宁，南宁这个城市还不成熟，这表现在住宅的分布、人群的分布上。其实穷人区富人区划分得越清楚，这个城市就越发达，越成熟。

    所以我认为住在南宁的南湖板块是以“尊”为荣。

小谈热点：取消预售制度房产销售进入更高的门槛

    房网编辑：对于最近央行提出取消预售制度，您是怎么看的？这个事件对南宁的房产企业来说是否有影响？

    杨松寿：我直接的感觉就是进入了一个更高的门槛，因为销售和预售在产品销售阶段中是不同的。为什么分销售和预售，因为预售的是半成品，销售是完整的产品，如果取消预售就意味着没有完整的成品就不能销售，这样对开发商的影响就很大了。预售是合法的，预售无非是半成品阶段，它具备条件以后，就可以预售，就是半成品、期房。

    取消预售制度就是要卖现房，因为成品要进入销售的话这需要企业具有比较实力强。如果南宁要实施，对南宁的影响肯定大。

后记：

    在访谈快要结束的时候，杨总无意中给我们提到了万昌前段时间举办的一个为合作伙伴，著名的策划公司——合富辉煌赠送锦旗的仪式。杨总认为，因为在整个南宁的房产行业内，市场对万昌的认可度还是不错的。他希望万昌能代表市场对房产策划公司、承建商表示一种行业的认可，能与合作伙伴加强感情交流，建立长期的诚信的合作。杨总表示，在市场经济下合作伙伴非常重要，这个行业缺少哪个环节都不行，大家需要架起友谊的桥梁，才能做好市场。杨总还告诉笔者，合富辉煌的企业负责人因此而感慨：他们在南宁运营了5年，从来没有一个合作伙伴对他们这样认可，他们很感动。

    笔者也颇为感慨：毕竟，房开商站在为承建方授锦旗的仪式虽小，意义却深刻，这在南宁的房产合作行业来说算是一个比较新颖的合作典范及共勉形式。这也让我们再次领略到万昌作为一个大企业的风度与大气，以及它的前瞻性。